ūüí° Serviced Apartments: Vom Standardhotel in der Krise zum Boarding-Haus mit Vollauslastung.

von | 30. April 2021 | besondere Hotelkonzepte, Strategien & Trends, Tipps

Mit welchen Kniffen Dir die erfolgreiche Teilumnutzung Deines Hauses durch Serviced Apartments gelingt.

Vor etwa einem Jahr, also im Fr√ľhling 2020, wurde ich gebeten, ein geplantes Hotelprojekt von 80 Zimmern, das 2022/23 er√∂ffnen soll, in ein passendes Konzept zu gie√üen. Typ: Hotel garni.

Damals habe ich vorsichtig angefragt, ob ein reines, klassisches Hotelkonzept denn zukunftsf√§hig sei oder man auch √ľber eine m√∂gliche Andersnutzung nachdenken k√∂nne. Corona hat die Antwort auf meine Frage brandbeschleunigt.

Klar ist heute:
Wir werden ein Betrieb, in dem man gerne bleibt. In dem man ein zweites Zuhause findet. Auf short stay und long stay variabel ausgerichtet. Das Wort ‚ÄěHotel‚Äú haben wir bewusst aus unserer Projektkommunikation gestrichen. Wir sind anders. Planen differenziert, der Zukunft und den Herausforderungen angepasst.

Doch wie geht ein Nicht-Hotel heute?

Und vor allem, wie können Hotel- und Appartementbetriebe, die derzeit noch klassisch aufgestellt sind, sich mit wenigen Mitteln und Maßnahmen in Teilbereichen zu einem Serviced Apartment oder auch Boarding-Haus genannt umwandeln?

Macht das alles √ľberhaupt Sinn?

Inhalts√ľberblick

 

‚úď Die Vorteile von Serviced Apartments oder Boarding-H√§usern.

‚úď Unterschiede von Hotelgast und long-stay-Bewohnern

‚úď Zielgruppen-Typen von Serviced-Apartments

‚úď Wieso Serviced Apartment und nicht Hotelzimmer?

‚úď Wie wird aus einem Hotelzimmer ein Serviced Apartment?

‚úď Zusatzservices f√ľr den individuellen Bedarf.

‚úď Verkaufspreise von Serviced Apartments richtig kalkuliert.

‚úď Die gekonnte Vermarktung von Serviced Apartments.

 

F√ľr mich liegen die Vorteile auf der Hand:

  1. Vermiete ich ein Appartement als Serviced Apartment, unterliegt es nicht den strengen Hygienestandards eines Hotels.
  2. Doch viel wichtiger: ein Serviced Apartment darf ich auch bei Hotelschlie√üung weitervermieten (Stand Fr√ľhling 2021).
  3. Mit der Einrichtung von Boardingshouse-Appartements bleibe ich als Hotelier maximal flexibel. Ich kann selbst entscheiden, ob ich die Räume als Hotel- oder als Serviced Apartments verkaufe und à la minute entsprechend anpreisen.
  4. Serviced Apartments bed√ľrfen viel weniger Personalaufwand und sind auch mit Minibesetzung unterhaltbar.
  5. Langzeit vermietete Zimmer sind f√ľr die Mischkalkulation im Revenue-Management eine vielversprechende Cash-Cow. Also ein sicherer Umsatzbringer.

 

Doch wie unterscheidet sich die Zielgruppe des Hotelgastes von der des long-stay-Bewohners?

 

Serviced Apartment-Gäste sind in der Regel:

  • in die Region kurzfristig Zugezogene, die noch keine eigene Bleibe haben
  • Berufspendler, die zum Wochenende zu ihren Familien zur√ľckfahren
  • zeit- und projektbezogen versetzte Businessleute oder Handwerker
  • Personen, die aufgrund von Umbau- oder Renovierungsma√ünahmen l√§ngere Zeit aus ihrem Eigenheim ausziehen m√ľssen
  • Freunde oder Familien von Patienten, die in der N√§he zur Reha oder f√ľr gesundheitlich lange Zeit dauernde Eingriffe vor Ort sind
  • Loneley Wolfes, meist m√§nnlich, die die Annehmlichkeiten der Extra-Leistungen eines klassischen Serviced Apartments, wie die w√∂chentliche Reinigung und das ansprechend, wohneigen-designte Ambiente sch√§tzen.

Sie bleiben 4 Wochen oder gar einige Monate dort wohnen.

Serviced Apartment Sitzecke

Die Plauderecke mit Gratis-Getr√§nken und frischen Blumen schafft Atosph√§re und Gem√ľtlichkeit.
(Albergo San Bernardo, Tessin / Foto: diffrent design / Interior: die Hotelharmonisierer)

Serviced Apartments Wohnzimmer

Die Couch ist ausziehbar. Unter dem Fernseher ist ein gef√ľllter K√ľhlschrank versteckt. Der Rotwein steht bereit.
(Albergo San Bernardo, Tessin / Foto: diffrent design / Interior: die Hotelharmonisierer)

Was treibt die Serviced Apartment-Zielgruppe an, ein solches Appartement dem klassischen Hotel vorzuziehen?

 

1)¬†¬†¬†Sich zu Hause f√ľhlen

In erster Linie wollen sie ihr Zuhause-Gef√ľhl befriedigen. Dabei sind zwei getrennte Bereiche zum Wohnen und Schlafen wichtig, sodass sie G√§ste einladen aber auch ihre Privatsph√§re leben k√∂nnen, wo die ausgezogene Socke rumliegen darf.

Sie wollen nicht jeden Abend in einem Restaurant essen m√ľssen, dies meist in Gesellschaft ‚Äď so Corona es wieder erm√∂glicht. Denn sie wollen auch einfach mal ungezwungen und alleine abschalten und den Abend auf der Couch verbringen.

 

2)   Ernährungsbewusst und diätisch kochen können

Sie wollen die M√∂glichkeit haben, sich selbst etwas zu kochen. Insbesondere die Nahrungsmittelunvertr√§glichkeiten und die Mode unterschiedlichster Di√§ten macht es f√ľr viele L√§ngeraufenthaltler notwendig, einen K√ľhlschrank und eine Kochecke zu besitzen, die das eigene Kochen nach strengen Regeln erm√∂glichen.

 

3)   Rundum-sorglos-Services

Au√üerdem w√ľnschen sie sich die Services, die sie zu Hause in einer klassischen Familienaufteilung auch h√§tten: Gef√ľllte K√ľhlschr√§nke beim Heimkommen, gewaschene und geb√ľgelte W√§sche, aufger√§umte, saubere Zimmer.

Insbesondere hier kann die Einbindung eines Serviced Apartments in einen Hotelbetrieb von Vorteil sein, weil das Hotel diese Services von sich aus bereits anbietet und sie leicht f√ľr den Langzeitgast zubuchbar machen kann. (Eine Liste mit 30 Upselling-Service-Ideen kannst Du gerne bei mir abfragen.)

 

4)   Zeitliche Unabhängigkeit

Serviced Apartment-G√§ste wollen nicht zu bestimmten Checkin-/Checkout-Zeiten anreisen m√ľssen. Sie wollen nicht an Zeiten zum Fr√ľhst√ľcken oder Mittagessen gebunden sein. Ihr eigentliches Leben findet parallel zum Aufenthalt im Serviced Apartment statt.

Das ist anders bei Hotelg√§sten, die sich gerne in den Rhythmus des Hotels geben und von Dritten voll umsorgt werden wollen. Sie haben auch Zeit und bringen die Ferienattit√ľde mit, die dem Boarding-Haus-Gast fehlt.

Mein Tipp: Sorge f√ľr den kontaktlosen Checkin-/Checkout und habe den K√ľhlschrank bereits mit einer Grundlage an Lebensmitteln und Getr√§nken gef√ľllt. So ist f√ľr Deinen Gast auch zu unchristlichen Zeiten gesorgt und er wird Dir sehr dankbar sein.

 

Preisverhandlung f√ľhren, Annik Rauh, Lisa Boje

Wenn Du mit Deinem Gast dar√ľber sprichst, was er zum Sich-Wohlf√ľhlen braucht, findest Du jede Menge Upselling-Ideen heraus.

(Zollenspieker F√§hrhaus, Hamburg / Foto: Nina Gr√ľtzmacher Fotografie)

Wie wird denn aus einem Hotelzimmer ein Serviced Apartment?

 

F√ľr den Long-Stay-Gast sind zwei Zimmer ideal.

So k√∂nnte ein Hotel schauen, welche beiden nebeneinander liegenden Zimmer es praktisch verbinden kann. Bei dem einen wird aus dem Bad eine kleine K√ľchenecke gemacht. Eine Verbindungst√ľre schafft den 2-Raum-Effekt.

Das zweite Bett macht einem gr√∂√üeren Tisch mit 4 St√ľhlen, an dem gearbeitet oder zusammen gegessen werden kann, sowie einer gem√ľtlichen L√ľmmelecke mit ausziehbarer Couch Platz. So k√∂nnen auch mal die Familie oder Bekannte f√ľr ein bis zwei N√§chte mitbeherbergt werden.

 

Alternativ kann auch ein größeres Zimmer als Mini-Serviced Apartment umgewandelt werden.

Es gibt ganz hervorragend durchdachte Kitchinetts, die praktisch in die kleine freie Ecke passen. Manche sind mit Schrankt√ľren zum Verschwindenlassen ausgestattet, sodass man die K√ľche abgeschlossen lassen kann, sollte das Zimmer doch mal als Hotelzimmer genutzt werden sollen.

Es gibt auch Klappbett-Systeme, unter denen, wenn man sie hochklappt, eine stylische B√ľroecke mit Schreibtisch, Licht, Steckdosen und sogar einem Drucker zum Vorschein kommen. Bei Tiny House-Einrichtern kann man sich dazu jede Menge Inspiration und Tipps holen.

 

Eines haben beide Serviced Apartment-Konzepte gemein:

Sie werden mit wohnungsstil-typischen Dekor wie Zimmerpflanzen oder Fotorahmen erg√§nzt. Gerne auch mit einem Soundsystem, das √ľber Bluetooth funktioniert.

Die K√ľchenausstattung sollte qualitativ hochwertig und praktisch sein. So gibt es auch 4-in-1 Mikrowellen mit Steaming-, Pizzaback- und Auflauf-Funktion. Mini-Sp√ľlmaschinen, Wasserkocher und eine gute Kaffeemaschine ¬≠geh√∂ren zum Must-Have. Genauso wie ein kleiner Platzwunderk√ľhlschrank, mit Gefrierfach und die M√∂glichkeit irgendwo seine W√§sche zu waschen. Das kann auch im Keller des Hotels oder der Appartementanlage sein.

Und, bitte, spare nicht bei lebensnotwendigen Dingen wie der Bereitstellung von Klopapier, Kaffeekapseln und Geschirrsp√ľltaps.

 

Zusatz-Services f√ľr den individuellen Bedarf

Als Zusatz-Services k√∂nnen die Extra-Zimmerreinigung, Hemden- und B√ľgelservice, Einkaufshilfe u.v.m. angeboten werden. Oder auch die Nutzung des Spa- und Fitnessbereiches gegen Aufpreis. Hier sind den Ideen keine Grenzen gesetzt, so Du die M√∂glichkeiten im Haus und an Mitarbeitern hast.

 

Wie kalkuliere ich die Preise f√ľr ein Serviced Apartment?

 

In der Regel kannst Du Dir die Nettopreise f√ľr eine klassische, kleine 2-Zimmer-Wohnung in Deiner Umgebung anschauen und diese mit dem Faktor 4 malnehmen. Denn Du bietest ja zus√§tzlich M√∂blierung, Instandhaltung und Services an, die der Gast gerne zahlt.

Zudem werden viele Serviced Apartment-Kosten von den Unternehmen √ľbernommen, die ihren Mitarbeitern einen angenehmen Wohnstandard bieten wollen und daf√ľr gen√ľgend Budget zur Verf√ľgung haben.

Interior Design von Hotel San Bernardo

Dieses stylische Sofa lässt sich zu einem konfortablen Bett ausziehen und passt in quasi jede Zimmergröße.
(Albergo San Bernardo, Tessin / Foto: diffrent design / Interior: die Hotelharmonisierer)

Wie vermarkte ich meine Serviced Apartment?

 

Deine gr√∂√üte und damit eigentliche Zielgruppe, die Du ansprechen willst, bilden demnach die Personalabteilungen der Gro√üunternehmen aus Deiner Umgebung sowie Relocation-Anbieter. Denn diese kaufen die Zimmer in der Regel f√ľr ihre Mitarbeiter ein.

Aber auch Kliniken und Rehazentren, bei denen oft nachgefragt wird, wo der Besuch länger nächtigen kann, sind ein guter Ansprechpartner.

 

Firmen kaufen meist Serviced Apartments nicht √ľber Booking ein.

Daher ist es sinnvoll, den direkten Kontakt zu der HR-Abteilung zu bekommen. LinkedIn und Xing sind daf√ľr hervorragende M√∂glichkeiten, die richtigen Personen ausfindig zu machen. Sie sind meist aufgeschlossen und dankbar f√ľr Dein neues Long-Stay-Angebot, da es noch nicht so weit verbreitet ist, die Nachfrage aber immer gr√∂√üer wird.

 

Mein Tipp:

Schreibe sie klassisch via Mail/Direktmail an und rufe sie ein paar Tage sp√§ter direkt und pers√∂nlich an. Die M√ľhle lohnt sich. Denn wenn Du einmal in einem Gro√ükonzern als Serviced Apartment-Anbieter erfasst bist, sp√ľlt Dir dies immer wieder ungefragt G√§ste ins Haus, die Langzeit-Miete zahlen. Auslastungen von √ľber 90% auch in Corona-Zeiten sind hier kein Zufall, sondern k√∂nnen zur Regel werden.

 

Einzelne Serviced Apartment-G√§ste buchen meist √ľber Airbnb oder bei regionalen G√§stehausvermietungs-Plattformen.

Liste Dich dort als Anbieter. Hier werden oft g√ľnstigere Raten als bei den Vereinbarungen mit den Gro√üunternehmen verhandelt, da die G√§ste Selbstzahler sind. Daher mein Vorschlag: Biete eine g√ľnstige Mindestrate an und erh√∂he sp√§ter Deinen Umsatz durch Upselling mit Deinen Extraservices.

Eine Liste mit 30 Möglichkeiten des Upsellings bei Bordinghouse-Appartements kannst Du gern bei mir anfragen.

 

 

10 praktische Tipps Dein Hotel in ein Boarding-Haus zu verwandeln:

 

  1. Fasse 2 kleine Zimmer zu einem Apartment zusammen. Baue das 2. Bad zur neuen K√ľche um.
  2. Dekoriere das Apartment mit privat wirkenden Details wie Fotorahmen und Pflanzen, einer Plait auf dem Sofa um das Zuhause-Gef√ľhl zu bekommen.
  3. Statte die Kitchinette mit hochwertigen, mehrfach nutzbaren Ger√§ten, insbesondere einem K√ľhschrank mit Gefrierfach aus.
  4. Hole Dir Einrichtungs-Inspiration und -ideen bei Tiny-House-Ausstattern.
  5. Spare nicht an hilfreichen Gimmicks wie einem vorgef√ľllten K√ľhlschrank, Kaffeekapseln und Geschirrsp√ľltaps.
  6. Finde eine Möglichkeit, dass Dein Gast auch selbst Wäsche waschen kann.
  7. Organisiere einen automatischen Check-in/Check-out, damit Du weder Personal brauchst noch Dein Gast in seiner Zeitplanung eingeschränkt wird.
  8. Sprich mit Gro√üunternehmen aus Deiner Umgebung und mit Relocation-Agenturen √ľber Dein neues Angebot. Sie sind Deine zuverl√§ssigste und eine dankbare Zielgruppe.
  9. Nutze Xing und LinkedIn, um die HR-Verantwortlichen herauszubekommen und sie persönlich anzuschreiben.
  10. Geh mit Deinem Long-Stay-Gast in Kontakt und finde heraus, was er f√ľr seinen Aufenthalt noch brauchen k√∂nnte. Nutze diese Idee als Upselling.

Planst Du, Teilbereiche Deines Hauses umzustrukturieren?

Hast Du schon Erfahrungen als Serviced Apartment-Anbieter gemacht?

Ich bin gespannt auf den Austausch mit Dir als Kommentar oder als Direktnachricht.

Herzliche Gr√ľ√üe und gutes Gelingen!

Deine

Lisa Boje

Lisa Boje

Businessstrategin und Employer-Branding-Expertin

Seit 15+ Jahren Unternehmensberaterin und Teamtrainerin mit dem Blick f√ľr die Hotellerie und Gastronomie wei√ü Lisa ganz genau, wo es anzupacken gilt. Mit feinem Fingerspitzengef√ľhl kitzelt sie wertvolle Potenziale und Know-how aus Mitarbeitern und Management und macht aus Unternehmen Top-Marken.

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Auch Schweizer Gastgeber können profitieren. Beispielsweise von den starken Aus- und Weiterbildungsförderungen des L-GAVs.

Förderung:

Hilfe f√ľr 300,‚Äď statt 3‚Äô000,‚Äď Euro

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